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成功卖房窍门

 

成功卖房十八招窍门


房子应该是你的人生中第一项最大的财产,如何在房产买卖的过程中,保护和最大化你的投资,减少损失,控制成本,创造最大可能的利润是每一个屋主最关心的问题。

 

1. 明确为何要卖房

你的动机是如何采取卖房步骤的决定性因素,它影响定价,投入市场的时间、财力以及为卖房所准备的每个方面。例如:如果你的目的是尽快卖出房子,会采取一种策略,而如果你想获取最大利润,卖房过程可能会很长,从而导致采取另一种策略。

2. 不要让别人知道你卖房的原因

你卖房的原因将会严重影响价格谈判的方式,保守此秘密至关重要。例如,如果他们知道你必须很快搬走,谈判时你将处于被动地位,当问起时,只说需换房,记住,只自己知道原因即可。

3. 估价有利有弊

有时,一个好的房屋估价会促进房屋销售,因为这会让你的客户知晓你的房子物有所值,但是,房屋评估价要付费才能得到,且有时间期限,并不能提供任何保证。

纳税评估价的真正意义是什么?有人认为纳税评估价是房屋估价的一种方式,但是,此价所采用的一些标准可能与房屋价值不相干,所以它们也没有必要反映房产的真正价值。

4. 订价前做好充分的市场调研

订价的最高境界是让买主必须为你的房子付出最高的价格。这个度非常重要。做为卖主,你肯定想成交价与叫价越接近越好:如果订价过高,所冒风险是买主和代理人会觉得你心理期待值太高,没人看房;如果订价过低,会让买家心存怀疑,认为其中必有古怪,是房子有问题还是其他的什么问题。最好的方式是参考近六个月成交的附近相似房型,包括市场上待售的销售价格,这个价格将是买主人认为你房子所值的价格,这一点你必须要与掌握大量市场资料的地产经纪做良好的沟通,大家一起合作订出合适的价位。

5. 参观别人的OPEN HOUSE

“知己知彼,方能百战百胜”。你要尽可能了解你的竞争者,并知晓买主趋势的最好方法是参观其他卖主的OPEN HOUSE。注意其平面布局,现状,外观,土地面积,位置及其它特点,特别指出:不要光看叫价,要看实际卖价,切记:如果你确实想尽快卖出房子,请不要高出你邻居的价格。

6. 只与认真负责的优秀经纪合作

根据房产经纪人协会的问卷调查,有大约2/3的自卖房者说他们将不再自卖房,主要原因包括:市场定价不准,市场推销不力,信任度问题,和时间消耗等。职业的经纪人熟知当前市场,拥有过往销售和当前售房的丰富信息,和完整的市场销售计划。仔细评价每个待选经纪人的经验、资历、热情和个性,要找那些值得你信任、能胜任你卖房的经纪人。

7. 定价要有还价的空间

在设定叫价前,应保证自己有充裕的还价空间,例如,设定你的最低价和最高价,然后检查你的最优选项,从而决定是否抬高价格最大化利润或者接近市场价。

8. 外表很重要

外表非常重要,卖房时忽视它是最不明智的。你房子的“视觉”和“感觉”对总体感觉的影响比任何因素都大得多,买主会注意到所看到、听到、觉到甚至嗅到的,尽管你只是买你的房子。精心修整,哪怕是不重要的方面。

房屋的内、外观留给买家(准买家)的第一印象很重要。所以卖家最好能花点心思和工作,不需要很大的花费,只要让房子看上去整齐美观就好。因为它不但能有助房屋卖得更快,而且售价更好,起到意想不到的效果。所以保持家居干净和整洁是卖屋过程中十分重要的一环,也是影响顾客(准买家)的主观印象的主要因素。根据研究,顾客(准买家)在看房时经常花3到6分钟,而对于房子的第一印象就来自于顾客的感觉。顾客在房间里看到的,闻到的,听到的,感觉到的是决定交易成败的关键。

9. 精心装饰,强化视觉效果

房间装饰装修多用中性色,象白色,浅绿褐色,精心挑选一些小物件以增加感性和个性,有时一个精致的花瓶会使房子的吸引力倍增,多参考装饰装修杂志《HOUSE AND HOME》《Style and home》会给你带来灵感。

10. 去除异味

你可能意识不到,但哪怕很小的异味,如饭菜味,宠物味和烟味会使客户顷刻间失去兴趣,例如,如果客户知道你养狗或者吸烟,他们会开始特别留意一些烟味和污渍,尽管它们根本不存在。切记,不要留下任何可疑线索。

11. 不怕暴露房子的问题

聪明的卖主会预先详细写明已知的所有问题所在,这即可增加信任度也为将来避免了法律责任,那是否会影响你的售价?请记住,你的售价是基于房子当前的状况,俗话说:“一分钱一分货”,如果将所有物价全换成新的,售价肯定会成倍增加。

12. 谈价过程中应控制好情绪

请将你对房子任何感情因素抛开,生意归生意,感情归感情,谈判中任何的感情因素会干扰你的明智决定,处于劣势。

13. 充分了解你的买家

越了解你的客户,越使你占得先机。你将会掌控谈判的步伐和过程。按常理买主的目的是要以最低的付出买到最好的房子,知道他们的真正动机会使谈判更有效。例如,买主想急于搬入吗?想找好的学区吗?掌握这些信息会让你立于不败之地。另外,应尽快知道买主的贷款能力和首付款项,如果出价太低,可询问他们的经纪人是否买主真正买得起你的房子,以免浪费时间和精力。

14. 不要设定期限

不要为自己设定最后期限,这只会为自己增加压力。

15. 不要孤立地看待低价OFFER

一般情况,最初的出价都会低于你愿意的卖价和买主愿意的买价,不要灰心,客观地评价一下它的出价、订金、首付额、贷款额度、结束日和特别条款,这只表明讨价还价的过程才刚刚开始。

16. 要掌控讲价的方向

对任何一个OFFER,你可回复新的价格,标明最后出价或拒绝,总的原则是让买主意识到只有那些有诚意的OFFER才被重视

17. 卖出前,不要搬出

研究表明,闲置房子的销售比在住房要困难很多。会给人一种无人问津或遗弃的感觉。因此,卖出前,尽量不要搬出。如必须时,应告诉买主你有一个新房,所以想尽快卖出价此房,当然,在讨价还价时你要有所表示。

18. 确认合同是完整的

避免任何问题出现,确保所有条款,数额和责任都清楚地包括在合同中(即使有经纪人,自己也要认真检查),这些内容有:合同日期,双方名字,房产地址,成交价,订金数额,贷款批准日期,交接地点,方式,包括任何个人财产等。