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买房一般程序

许多新移民或者留学生来加拿大之前或者之后,就开始考虑买一套属于自己的房子,但好多人对这中间的程序不是很明白,作为您的买方经纪,我们的理念是努力为您做到最好,我们的一条龙服务包括:看房,出价,定价,贷款,验屋师验房,律师过户,交房。详情请看以下步骤,希望对您能有帮助。

 

购房流程预批贷款(Mortgage Pre-Approval)

计划买房之前如果需要银行贷款我可以先给您做一个贷款预批的手续, 这样就可以知道需要准备多少的首期以及能够贷到多少的金额, 也就知道能够买到什么价位的房子. 贷款一般有两种方式, 第一种最常用是按个人收入及工作证明的标准, 如果收入越高就越容易做到低首付, 首期在20%或以上则不用额外负担CMHC贷款保险; 另外一种是按首期金额的多少, 取决于不同银行一般在35%以上, 适用于登陆五年之内的新移民或其他资金充裕的人群. 由于我们团队长期和各大银行保持良好关系,能帮您拿到最低利率,首期比例可以降至最低20%!

 

看房(House Hunting)

看房对于买家尤其是首次购房者来说是一个至关重要的环节, 通常在自己的预算范围之内比较确定理想的地理位置, 购买的房型, 需要的房间数目, 对生活交通以及学区的要求等等. 买房对于每一个人来说都是一项相当慎重的决定, 市场上没有最好的房子只有最合适自己的房子, 看房的过程是一个选择最合适自己的过程, 看房的过程是一个多方面比较综合考虑的过程. 做为一个专业的房地产经纪团队, 我们能够给您提供大温地区所有详细的MLS房源信息, 按照您的实际需求分析选择合适的地区, 由大范围筛选到小范围比较, 妥善为您安排看房时间进行实地考察, 提供房子的地税情况成交历史等相关资料以协助您做出明智的决定.

 

出价(Offer)

当看中了一个房子的时候, 如何去下Offer呢? 卖方的叫价合不合理呢? 同一区的成交价一般是多少呢? 房子背后的产权如何呢? 是不是有种过大麻的历史呢? 政府估价和税收如何呢? 整份合同里面的英文写的是什么东西呢? 所有这些问题都应该在下Offer之前先弄清楚. 做为您的买方经纪, 首要任务就是要代表买方的利益, 商谈最低的价格, 利用谈判技巧为您把握最大利益,同时也要确保应有的保护买方的条件(Subjects)比如贷款, 验房, 产权及卖方提供的房屋披露清单(Property Disclosure Statement)等都明确包含在Offer里面, 因为这一份Offer一旦被卖方接受了其本身就是一份正式的合同. 如果是有条件的Offer被卖方接受了, 买方就可以按部就班的去办理贷款和验房等工作, 而且还可以利用这七天到十天的时间去仔细考虑; 但是如果这个Offer是没有条件的话, 买方就没得反悔了. 在这种情况下, 如果你直接找卖方经纪没有买方经纪的话, 卖方经纪做为双经纪(Dual Agent), 既可以拿到双倍的佣金, 也可以不用为买方承担责任, 因为毕竟卖方经纪代表的是卖方的利益. 在BC省来说, 买方经纪的佣金费用一般是由卖方承担, 我想精明的买家一定会知道选择买方经纪是相当重要的.

 

卖方还价(Counter Offer)

卖方还价的时候通常离开价不会很远, 因为开价本身就是他们的心理价位. 如果房子本身条件好的话, 说不定有多个买家竞价(Multiple Offers), 那就肯定是价高者得了. 如果房子本身一般或有某些的缺陷而买方又不想出价太高的话, 那就可以通过等待的方式, 隔几天问一下对方是否改变主意重新考虑价钱. 一般来说, 买卖双方的差距只有在合理的范围之内才有可能达成交易.

 

双方同意合同初步成立(Contract)

买方确认了卖方的还价之后, 合同就初步成立了. 一般来说, 买方就需要开始贷款及验房的工作以确保在解除条件日期或之前解除条件(Subject Removal).

 

申请贷款(Mortgage)

如果刚开始的时候已经做了贷款预批的话, 到了这一阶段所需要的时间就不会很长了.除了工作收入等条件之外, 一般银行还要对房子进行评估(Appraisal)才能决定是否放款. 另外, 银行一般需要卖方提供建房时的测量图(Survey Certificate)以证明房子的具体位置, 如果卖方手上没有保存, 而市政厅也没有的话, 买方就需要多付几百块加币去购买产权保险(Title Insurance)了.

 

联系验房(Inspection)

验房的工作一般应该在银行贷款下来了才进行,我们团队会为您推荐经验丰富价格厚道的验房师, 因为验房的费用一般独立屋在$500以上,公寓联排镇屋在$150-$350之间, 如果银行不批贷款就没必要花这些钱了. 值得一提的是如果验房报告发现有些问题通过改进可以接受的, 可以向卖方提出合理的要求, 由卖方承担这些改善的费用, 或者直接在原来双方同意的价格基础上做出改动.

 

解除条件(Remove Subjects)

如果银行批下了贷款并通过了验房, 而且对产权(Title Search)及卖方提供的房屋披露清单(Property Disclosure Statement)没有疑问的话就可以签解除条件的文件, 买方一经解除条件之后合同就正式成立了.

 

交订金(Deposit)

解除条件之后通常二十四小时之内就要交订金. 下Offer的时候订金的金额就已经写在合同里面, 一般是房价的5%, 交款的方式是银行本票并支付到买方经纪公司的信托帐号. 买方经纪公司有专门负责办理不动产转让的律师(Conveyancer)与买方的过户律师联系.

 

房产过户律师/公证人(Lawyer/Notary)

这个时候就需要尽快确定用哪家律师或公证人, 尤其是交房的时间越短就越需要抓紧时间. 一般律师或公证人需要一个星期的时间来完成交房的工作.

 

房屋保险(House Insurance)

律师一经定下来了就要找房屋保险公司, 因为律师进行过户手续之前一定需要保险公司的资料. 向保险公司取报价的时候最好问清楚是普通保障(Broad Form)还是全面保障(All Risks Form). 全面保障的范围比普通保障的范围较为广阔, 照顾的层面也较全面, 因此保费也相对要高.

 

双方律师交割(Completion Date)

银行在交房之前的几天才会放款到律师的信托帐号, 律师在准备好所有文件之后就会通知买方到律师楼去签字. 在交房(Completion Date)的当天, 买卖双方的律师会向产权局(Title Office)进行交割, 产权一经交割完毕您就是房子的主人了!

 

拿钥匙(Possession Date)

通常在产权交割之后的第二天中午交钥匙或者谈Offer时双方一致同意的时间.


 以上只是一个简述,希望给到大家一个全面的概念。如果您有具体问题,请联系Jason Gu.